「何見ればいいの？」施主検査で不安なあなたへ。プロが使う秘密のチェックリスト、ぜんぶ見せます！

「この家、本当に大丈夫？」
引き渡し前の施主検査、
素人には何を見ればいいか分からない…

⇒ 無料資料請求はこちら

そんな不安を抱えるあなたへ。

私もね、最初はそうだったの。28年間不動産経営をしてきた私が、 「ここは削ってもいい」「ここは絶対にケチっちゃダメ」という 【資産価値を守る目線】と【後悔しない家づくりの極意】、 そして【プロも唸った私の終の棲家づくり】で培った全てを、 今から家を建てる女性たちに惜しみなくシェアしたい。

このブログを読めば、あなたはもう「負動産」に怯えることはない。 賢く、そして最高に満足度の高い家づくりを成功させるための第一歩を、 私と一緒に踏み出しましょう。

【無料ダウンロード】プロ級施主検査チェックリストはこちら

サトミさん、こんにちは。

ようやく夢のマイホームが完成間近。わくわくする一方で、「施主検査」って言葉を聞くと、急に不安になる気持ち、痛いほどよく分かりますわ。

Instagramで素敵なキッチンやリビングを見ては「こんな家に住みたいな」って夢を膨らませる一方で、住宅展示場で見た3,500万円超の見積もりに「こんな大金、本当に借りて大丈夫？」って、夜な夜なスマホで検索魔になってるんじゃないかしら？

特に、引き渡し前の「施主検査」。

「素人が見ても、傷や汚れ以外に何を見ればいいのか…」
「もし重大な欠陥を見逃したらどうしよう…」
「床下の水漏れとか、建具の建て付けとか、プロじゃないと分からないことだらけで怖い…」

そう、あなたもこんな風に考えているでしょ？

ズバリ言うわね。
その不安、的中する可能性、大いにあるわよ。

だって、普通は家づくりの専門家じゃないもの。私も20代で初めてアパート経営をした時は、素人だからこそ「見えない恐怖」にヒヤヒヤしたものです。

「家づくりは3回建てないと成功しない」なんて言われるけれど、人生で何度も自宅を建てる資金力がある人なんて、本当に稀です。だからこそ、たった一度の家づくりで後悔しないために、この施主検査は絶対に手を抜いちゃダメなの。

今日はね、私が28年間の不動産経営で培ってきた「資産価値を見極める目」と「コスト管理のシビアさ」を駆使して、50代で建てた「終の棲家」の経験も踏まえながら、素人でもプロ並みに重大な欠陥を見つけられる「施主検査の極意」をぜんぶお話ししていきます。

大丈夫。一緒にやれば、きっとあなたの不安も解消されるはずよ。

施主検査って、なんでそんなに重要なの？「結婚前の健康診断」だと思いなさい

「施主検査」って聞くと、なんだか面倒に感じる人もいるかもしれませんね。でもね、これはあなたの家と、そこで始まる新しい生活を守るための最後の砦なの。

例えるなら、結婚前の「健康診断」みたいなものよ。

結婚する前って、相手の性格や価値観はもちろん、健康状態も気になりますでしょ？ 表面的な魅力だけでなく、将来を共に過ごす上で、目に見えない部分が本当に健康かどうか、ってすごく大事よね。

家も全く同じ。見た目はピカピカで素敵に見えても、床下や壁の内部、配管といった目に見えない部分にこそ、後々大きな問題を引き起こす「病気」が隠れていることがあるの。

ハウスメーカーの営業マンは「夢」を売るのが仕事です。キラキラした完成予想図を見せられて、舞い上がってしまう気持ちもよく分かる。でもね、私は「現実と生活」に焦点を当ててほしいの。

住宅展示場では気づけない、「ここは削っても生活の質は落ちない」「ここはケチると後で後悔する」というメリハリを施主検査で見極めることが、あなたの生活を豊かにする鍵よ。

もし、この健康診断を怠って、重大な欠陥を見逃したまま引き渡しを受けてしまったらどうなるか…？

• 高額な修繕費用：引き渡し後に水漏れや構造的な不具合が見つかった場合、補修費用が数百万円単位でかかることも。せっかくのマイホームが、ローンの重圧に加えて修繕費で家計を圧迫する「負動産」になりかねないわ。
• 精神的ストレス：施工会社との交渉や、不具合の対処に追われる日々は、想像以上に精神的にきついわよ。せっかくの新生活が、不安と不満で台無しになってしまう…なんて、悲しいじゃない。
• 将来の資産価値の低下：初期の欠陥は、家の寿命を縮めるだけでなく、将来売却しようとした時の評価にも悪影響を及ぼすわ。

だからこそ、施主検査は、あなたの「心理的な安心」と「経済的な保護」を得るための、最終防衛線だと思って真剣に取り組んでほしいの。

素人でもプロ級になれる！「秘密のチェックリスト」って本当に効果あるの？

「プロ仕様のチェックリストって言っても、素人の私に使いこなせるのかしら…」

そう思うでしょ？ いやいや、そこがポイントなのよ！

私が今回あなたにシェアしたいのは、単に専門用語が並んだ難解なリストじゃない。長年不動産と向き合ってきた私が、「主婦目線」と「資産価値を見極める目線」で作り上げた、誰でも直感的に使えるチェックリストなの。

もちろん、建築士が使うような専門的な項目も含まれているけれど、そこは私が「要するに、掃除がラクなのはどっち？」「10年後にメンテナンス費がかからないのは？」というあなたの日常に直結する判断基準に噛み砕いて説明するわ。

結論から言うわね。
この「プロ級チェックリスト」を使いこなせば、素人のあなたでも、見落としがちな重大な欠陥を発見できるようになるわよ。

このリストは、単に「傷がないか」「汚れがないか」を見るだけじゃないの。もっと奥深く、「この場所は水漏れが起こりやすい」「この建具は建て付けが悪くなりがち」といった、プロの経験値が詰まっているからこそ、あなたの不安を解消できるのよ。

さあ、具体的にどんな準備をして、どこをチェックすればいいのか、これから一緒に見ていきましょう。

施主検査を成功させる3つのカギ！当日の持ち物から心構えまで

施主検査を成功させるには、入念な「準備」と「心構え」が何よりも大切です。セネカの言葉にもあるわね。「成功は準備によって決まる。」まさにその通りよ。

カギ１：心構えと準備を徹底する！

まずは当日に慌てないよう、しっかり準備をしましょう。

① 施主検査当日の持ち物リスト（これ、ぜんぶ持っていって！）

私が実際に施主検査で持っていった、あると便利なものリストよ。

• スマートフォン（カメラ機能必須）：日付入りで写真が撮れると、後々の証拠になるわ。動画も有効よ。
• 筆記用具（ペン、付箋）：不具合箇所に貼って、メモを取るのに使うわ。
• 「施主検査チェックリスト」の印刷物：タブレットでもいいけれど、紙の方が書き込みやすいことも多いわね。
• メジャー：図面通りか、収納の寸法などを確認するのに使うわ。
• 水平器：床や棚が水平かを見るわ（スマホアプリでも簡易的なものはあるけれど、精度はそこそこ）。
• 懐中電灯：床下や屋根裏、クローゼットの奥など、暗い場所のチェックに必須よ。
• 脚立（または踏み台）：高い場所（換気扇のフィルター、天井の照明、カーテンレールなど）を確認するのに必要。
• スリッパや室内履き：養生シートが貼ってあっても、素足は汚れるし、冷えることも。
• 軍手：汚れを気にせず、隅々まで触れるわ。
• ビー玉やゴルフボール：床の傾きを確認するのに使うのよ。
• 厚手のタオルや雑巾：水回りの動作確認で水を使うから、拭き取り用に。
• 充電器（モバイルバッテリー）：スマホはフル充電で行くこと。写真や動画を撮りまくるとあっという間に電池がなくなるわ。
• お茶や軽食：検査は長時間に及ぶから、水分補給と糖分補給は大事。

ね、結構あるでしょ？ これらを前日までにまとめておくと安心よ。

② 家族や友人と協力する（役割分担がカギ！）

施主検査は、一人で全てをチェックするには広すぎるし、時間も限られているわ。

• 夫には建具の開閉や設備の動作確認、図面との照合を。
• あなたは内装の傷や汚れ、水回り、コンセントの位置などを重点的に見る。
• お子さんがいるなら、一時保育などを利用して、集中できる環境を整えるのがベストね。

私も自分の家を建てた時は、夫と分担して、かなり効率的に検査ができたわ。

③ 「ハロー効果」に要注意！

ここで一つ、人間心理の落とし穴についてお伝えするわね。

検査当日、ハウスメーカーの営業担当者や現場監督が、すごく親切だったり、たくさん褒めてくれたり、もしかしたらちょっとしたプレゼントを用意してくれたりするかもしれません。

それは悪いことじゃないのだけど、「感じのいい人だから、細かいところまで見なくても大丈夫かな…」と、ついつい検査が甘くなってしまうことがあるの。

彼らはプロだから、そんな心理を分かって動くこともあるわ。だからこそ、あなたは冷静に、客観的な目でしっかりとチェックすること。決して「感情」で判子を押さないでほしいの。

カギ２：プロ級チェックリストを使いこなす！

さあ、いよいよ本番！ 私が現場で見てきた経験と、自分の家づくりで使ったチェックリストの「肝」をお教えするわね。

もちろん、この後すぐに【無料ダウンロードできるPDF版】のチェックリストもご案内するけれど、まずは特に見落としがちなポイントを押さえておきましょう。

① 水回り：排水の流れと水漏れは生命線よ！

水回りは、住宅トラブルで非常に多い部分だから、特に念入りにチェックしてほしいわ。

• 全ての蛇口：水が出るか、お湯が出るか、勢いは十分かを確認。特にシャワーヘッドからの水圧も忘れずに。
• 排水：シンク、洗面台、お風呂の排水口に水をためて、一気に流し、スムーズに流れるか、途中で詰まったりしないかを確認。ゴポゴポと異音がしないかも聞いてみて。
• 水漏れ：排水口の下や、配管接続部分から水が漏れていないか、懐中電灯で照らして確認するのよ。タオルを置いておけば、濡れているか分かりやすいわ。
• トイレ：流れるか、止水弁は正常か、異音はないか。ウォシュレットなどの機能も忘れずに試してね。
• 換気扇：浴室やトイレの換気扇が、きちんと作動するか。

日本住宅紛争処理支援センターの統計でも、「雨漏り」「設備機器の故障」は常にトラブル上位なの。水回りの不具合は、放置すると家の構造にも影響を及ぼすから、絶対に見逃さないで！

② 電気設備：見落としがちなコンセントの位置と数！

後から「ここにコンセントがあれば…」と後悔することが多いのが電気設備よ。

• 全てのコンセント：充電器などを挿してみて、通電するかを確認。特に目立たない場所（収納内部、洗面台横など）も忘れずに。
• 照明：全ての部屋、廊下、玄関、屋外の照明が、スイッチで正常に点灯するか。調光機能があるものは、調光も試してみて。
• 換気扇・インターホン：キッチン、トイレ、浴室など全ての換気扇が作動するか。インターホンはきちんと通話できるか、モニターも映るか。
• ブレーカー：各ブレーカーの表示と、どの部屋の電気を司っているかを確認。

③ 建具：開閉のスムーズさが快適な生活のバロメーター

ドアや窓は、毎日の生活で必ず使うもの。ここがおかしいと、本当にストレスになるわよ。

• ドア・窓の開閉：スムーズに開け閉めできるか、途中で引っかかったり、ガタついたりしないかを確認。
• 鍵：全てのドアや窓の鍵が、正常に施錠・解錠できるか。
• 建て付け：ドアや窓を半開きにした状態で手を離し、勝手に開いたり閉じたりしないかを見る。傾きがある証拠よ。
• 網戸・サッシ：網戸に破れがないか、サッシに歪みや傷がないか。
• 引き戸・クローゼット：レールの上をスムーズに動くか、異音はしないか。

「内装仕上げの不具合」もトラブル上位だから、ドアの表面に傷や凹みがないかも細かくチェックしてね。

④ 内装・外装：美しさと機能性の両立を

毎日目にする部分だから、ちょっとした不具合でも気になってしまうもの。

• 壁紙：浮き、剥がれ、破れ、汚れがないか。継ぎ目が目立っていないかも確認して。
• 床：きしみ、へこみ、傷、汚れがないか。フローリングの隙間や、ワックスムラにも注意。
• 天井：汚れ、シミ、ひび割れがないか。
• 巾木・廻り縁：壁と床、壁と天井の境目の部材が、きちんと隙間なく取り付けられているか。
• 外壁：ひび割れ（クラック）、塗装ムラ、汚れがないか。目地のシーリング材に隙間がないか。
• ベランダ・バルコニー：防水層に異常はないか、排水溝にゴミが詰まっていないか。

⑤ 設備機器：説明書と保証書も忘れずに！

新しい設備は、使うのが楽しみな一方で、不具合があると困るものね。

• 給湯器・エアコン・IHクッキングヒーターなど：全ての設備が正常に作動するか、実際に試してみて。使い方についても、現場監督や担当者に簡単に説明してもらっておくと安心よ。
• 説明書と保証書：全ての設備の取扱説明書と保証書が揃っているか、確認リストと照合してね。特に保証期間がいつから始まっているか、しっかり確認しておくこと。
• 鍵：玄関、窓、勝手口など、全ての鍵の数と種類を確認。

⑥ そして、素人では見にくいけど超重要！床下・屋根裏

ここが、まさに「素人では見逃しがちだけど、重大な欠陥が隠されている可能性のある場所」よ。

• 点検口の場所：床下や屋根裏への点検口がどこにあるかを確認。実際に開けてもらい、中を懐中電灯で照らして、湿気、水漏れ、結露がないかをざっと見てみるだけでも違うわ。
• 断熱材：断熱材がズレていたり、隙間があったりしないか。
• 配管・配線：不自然な配管や配線がないか、水漏れ跡がないか。

もちろん、暗くて狭くて、プロじゃないと正確な判断は難しいわ。でも、「見る」という行為だけでも、施工会社へのプレッシャーになるから、遠慮せずお願いしてみて。

もし、どうしても不安なら…次のカギが重要になってくるわ。

カギ３：必要なら専門家のチカラを借りる（賢い選択よ！）

「ここまで細かく自分でチェックするなんて無理！」

そう感じる方もいるかもしれませんね。正直、全てを完璧に素人だけでこなすのは難しい場合もあります。そんな時は、費用はかかるけれど、一級建築士などの専門家に施主検査に同行してもらうという選択肢も賢い判断よ。

• 専門家同行のメリット：
  • 目に見えない構造上の問題や、専門知識が必要な部分（断熱施工、防水処理など）まで、プロの目でチェックしてもらえる。
  • 第三者としての客観的な意見は、施工会社との交渉において強力な後ろ盾になる。
  • 「見落としがあったらどうしよう」というあなたの精神的な負担が大幅に軽減される。
• 費用対効果：
  • もちろん費用は発生するけれど、もし重大な欠陥を見逃して、引き渡し後に数百万円単位の修繕費用が発生するリスクを考えたら、数万円～十数万円の検査費用は「保険」だと思えば安いものよ。
  • 「軽微な不具合なら引き渡し後に交渉すればいい」という意見もあるけれど、施主検査での指摘は、補修を要求する上での有力な証拠となるわ。

私も自分の終の棲家を建てた時は、信頼できる現場監督と密にコミュニケーションを取っていたけれど、万が一に備えて第三者の視点も頭の片隅には置いていたわ。あなたの状況に合わせて、最適な選択をしてくださいね。

指摘事項、どう伝えるのがスマート？私の失敗談も交えて

施主検査で不具合を見つけたら、どう施工会社に伝えればいいか、迷うわよね。感情的になったり、曖昧な伝え方だと、後々トラブルになる可能性もあるわ。

スマートに、かつ確実に補修してもらうためのポイントをお話しするわね。

① その場で、写真とメモで記録すること！

これが一番大切よ。

• 写真：不具合箇所をアップで撮るだけでなく、その場所がどこか分かるように、少し引いた全体像も撮っておくといいわ。日付入りの写真だと、いつ発見したかの証拠になる。
• メモ：「〇〇（場所）の壁紙に3cmの浮き」「〇〇（部屋）の窓、鍵がスムーズにかからない」など、具体的に記録しておくこと。付箋を貼って、そこにメモを書いてもいいわね。

後で「そんなこと言ったっけ？」なんて、しらばっくれられないように、確実な記録を残すのがあなたの身を守るのよ。

② 冷静に、具体的に伝える

発見した不具合は、その場で現場監督や担当者に伝えましょう。感情的にならず、事実だけを具体的に伝えることが大切よ。

• 「ここの壁紙、少し浮いているみたいなんですが、確認していただけますか？」
• 「このドア、開閉時に少し引っかかるようなんですが、調整は可能でしょうか？」

こんな風に、質問形式で伝えるのもいいわね。相手も人間だから、高圧的な態度より、丁寧な言葉遣いの方がスムーズに事が進むものよ。

そして、補修の依頼に対しては、「いつまでに、どのように補修してくれるのか」を具体的に確認し、書面で残してもらうのがベストよ。

ここで知っておいてほしいのが「契約不適合責任」という言葉。

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名前が変わったのだけど、これは「引き渡されたものが契約の内容に適合しない場合」に、買主が売主に対し、修理を求めたり、代金を減額してもらったりできるという責任のことよ。

施主検査でのあなたの指摘は、この「契約不適合」の証拠となり、引き渡し後の交渉を有利に進めるための大切な武器になるわ。だから、些細なことでも、遠慮なく指摘するべきなの。

③ 私の失敗談（壁紙選びで入居者が決まらなかった話）

偉そうなこと言ってる私だけど、もちろん失敗も山ほどあるわ。

私が最初のアパート経営を始めた時、まだ若くて知識も経験もなかった頃の話ね。リフォームをする際に、「可愛らしくて素敵でしょ！」って、自分の趣味で真っ赤な柄物の壁紙をアクセントクロスに選んだことがあったの（笑）。

当時、そのデザインは流行の最先端だと思ってたんだけど、いざ入居者募集を始めたら、全然決まらないのよ！ 「なぜかしら？」って悩んでいたら、不動産会社の担当者から「あの壁紙は…ちょっと万人受けしないかもしれませんね」って、遠回しに言われちゃったの。

結局、すぐに張り替えることになって、余計なコストと時間をかけた上に、その間の家賃収入も得られなかった…なんて苦い経験があるわ。その時は本当に「自己満足はダメだな」って痛感したものです。

だからこそ、自分の家であっても、「客観的な目」で見ることは本当に大切なの。施主検査も同じ。自分の感情だけでなく、第三者の視点、将来のメンテナンス、資産価値という視点から、冷静にチェックしてほしいのよ。

施主検査が終わったら、安心は続くの？その後の注意点

施主検査が終わって、不具合の補修も完了し、いよいよ引き渡し！

これで全て終わり…じゃないのよ、サトミさん。ここからが、新しい家との長いお付き合いの始まりなの。

① 補修状況の最終確認

引き渡し前に、指摘した不具合が指示通りに、かつ丁寧に補修されているかを必ず最終確認しましょう。手抜き工事や、別の場所に新たな傷をつけていないかなども、しっかり見ておくこと。

② 書類は全て一箇所に保管！

引き渡し時に受け取る、住宅設備の取扱説明書、保証書、鍵、建築確認申請書、工事請負契約書など、大切な書類は全てまとめて一箇所に保管しておきましょう。

これらは、将来のメンテナンス、リフォーム、そして万が一の売却時に必要になる「家のカルテ」のようなものよ。私はクリアファイルにまとめて、すぐに取り出せるようにしているわ。

③ アフターメンテナンスの確認

引き渡し後も、定期的な点検や補修が必要になることがあります。施工会社のアフターサービスの内容、保証期間、連絡先などをしっかり確認しておきましょう。

「引き渡し後〇ヶ月点検」など、定期的な点検があるかどうかも聞いておくと安心ね。

④ 定期的な自己点検を習慣に

引き渡し後も、季節の変わり目などに自主的な点検を行うことをお勧めするわ。

特に雨の後には、雨漏りや水たまりができていないか。冬には結露がひどくないか。簡単なことでも、早期発見は大切よ。長く快適に住むためには、日頃からの愛情と目配りが欠かせないの。

「完璧な家なんてない」？その言葉に騙されないで！

施主検査についてお話しすると、中には「完璧な家なんて存在しないんだから、細かすぎる指摘は、施工会社との関係を悪くするだけだ」と言う人もいるかもしれませんね。

確かに、100%傷一つない家というのは、現実的には難しいかもしれません。小さな擦り傷や、木の節といったものは、自然素材を使う以上、どうしても発生するものだし、そこまで神経質になる必要はない、という意見も理解できるわ。

でもね、私が言いたいのは、「完璧を求める」のではなく「納得して手に入れる」ということなの。

素人では見つけにくい構造上の欠陥や、機能に支障をきたすような不具合、そして将来高額な修繕費に繋がるような問題は、絶対に譲ってはいけないポイントよ。

「大丈夫だろう」という安易な気持ちは、後々の大きなトラブルに繋がる「序章」になりかねないわ。

一生に一度の大きな買い物。何千万というローンを組んで手に入れる家よ。その判子、あなたは一生の「安心」に変えるか、それとも「後悔」に変えるか。それは、あなたの施主検査にかかっているの。

だからこそ、この機会にしっかりと準備して、納得のいく施主検査をしてほしい。それが、あなたの新生活を最高の思い出にするための第一歩になるはずよ。

まとめ：今日のToDoは「チェックリスト」を手に入れること！

今日の話をまとめると、これだけは覚えておいてほしいわ。

1. 施主検査は「家の健康診断」！ 目に見えない欠陥を見つける最後のチャンスよ。
2. 準備と心構えが成功のカギ！ 持ち物リストを参考に、万全の態勢で臨んで。
3. プロ級チェックリストを使いこなして！ 水回り、電気、建具、内装外装、そして見えにくい床下・屋根裏を重点的に。
4. 指摘は「写真とメモ」で具体的に。 冷静に、事実を伝えることが大切よ。
5. 「完璧」じゃなくて「納得」を目指す！ 譲れないポイントは、決して妥協しないこと。

「この家は、一個人が本気で調べて、本気で体験した記録なんだ」という“個人感”こそが、無機質な検索結果の中で人間的な温かみと信頼性を生み出し、読者の心を掴むのよ。

あなたもこの情報を活用して、最高のマイホームを手に入れてほしい。

私もね、自分の家を建てた時に、本当に色々なことがあったの。壁紙選びの失敗談もそうだし、ハウスメーカーとの交渉で「ここは絶対に譲れない！」と食い下がったこと、逆に「ここは私が折れてもいいかな」と冷静に判断したこと…。

でも、最終的に「この家でよかった」と心から思えるのは、一つ一つを自分の目で確認し、納得して決断してきたからだと、今、胸を張って言えるわ。

さあ、もう迷うのは終わりにしましょう。今日から、あなたの「後悔しない家づくり」の旅を、最高の思い出にするために、まずはこの一歩を踏み出して。