— 『つなぎ融資』って、何なの？
どうせ払うなら、無駄な金利は払いたくない。
そう思って、夜な夜な検索してるあなたへ。 —
サトミさんの旦那さん、今、頭の中が「つなぎ融資」って言葉でいっぱいじゃないかしら？
「え、住宅ローンとは別に、またお金借りるの？」
「金利も手数料も高いって聞くけど、これって本当に必要なの？」
「どうやったら無駄なお金を払わずに済むんだ？」
そんな不安で、せっかくのマイホーム計画がちょっと重荷になってない？
Instagramで見た、あの素敵なキッチンや、広々としたリビングの夢は膨らむけど、
住宅展示場で提示された3,500万円超の見積もりを見て、「本当にこの大金を借りて生きていけるの？」って、
ふと我に返る瞬間もあるわよね。
大丈夫。私も全く同じ気持ちだったから、そのモヤモヤ、よーく分かるわ。
だって、住宅購入って人生で一番大きな買い物なのに、
金融機関やハウスメーカーの話って、なんであんなに専門用語が多くて分かりにくいのかしらね？
特に「つなぎ融資」なんて、多くの人が初めて耳にする言葉じゃないかしら。
結論から言うわね。
つなぎ融資は、決して「悪」じゃない。
でも、その仕組みを「知らないこと」が、あなたにとって一番の「悪」になるわ。
28年間、不動産業界で泥臭くやってきた私が、
投資用アパートから自分の終の棲家まで、数々の家と向き合ってきた経験から、
この「つなぎ融資」について、包み隠さず全部話すわね。
専門用語は一切なし。掃除のしやすさとか、10年後のメンテナンス費用とか、
そういう主婦目線の分かりやすさで、ズバッと本音で語るから、
あなたの家づくりの参考にしてちょうだい。
さあ、一緒に「知らないと損する」のループから抜け出して、
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つなぎ融資って、そもそも何なの？住宅ローンとどう違う？
「つなぎ融資って言われても、住宅ローンがあるんだから別にいらないんじゃないの？」
そう思ったあなた、私も最初はそうだったわ（笑）。
でもね、ここが注文住宅の資金計画で一番最初に理解しておかなくちゃいけないポイントなのよ。
住宅ローンは「完成した家」のためのお金
まず大前提として、一般的な住宅ローンは「完成した建物」を担保にして、お金を貸してくれるものなの。
つまり、あなたが建てる家がまだ影も形もない状態じゃ、銀行はお金を貸してくれないってこと。
だってそうでしょう？もし途中で工事がストップしちゃったり、ハウスメーカーが倒産しちゃったりしたら、
銀行は貸したお金を回収できなくなっちゃうもんね。リスクが高いものにはお金を出しにくいのが銀行の常なのよ。
注文住宅のお金は「段階的に」必要になる
ところが、注文住宅の支払いって、完成するまでにお金が何度も必要になるのよね。
- 土地代：まず土地を買うお金
- 着工金：工事を始める時のお金
- 中間金：工事がある程度進んだ時のお金（2回くらいある場合も）
- 最終金：家が完成して引き渡される時のお金
ほら、こうして見ると、家が完成する前に何度も大きなお金が必要になるのが分かるでしょ？
住宅ローンは最後の最終金に合わせてドーンと実行される。だから、その「住宅ローンが実行されるまでの間」のお金をどうするか、これが問題になるのよ。
つなぎ融資は「仮設の吊り橋」よ
ここで登場するのが「つなぎ融資」なの。
私の例え話で言うと、理想のマイホームっていう壮大な山頂があるとするわね。
住宅ローンはその山頂に辿り着くための最終的な固定ロープなんだけど、
その手前にはいくつもの険しい岩場（土地購入、着工金、中間金）が待ち構えているの。
つなぎ融資は、それらを安全に渡るための「仮設の吊り橋」のようなもの。
目的地に着いたら撤去される、一時的なものなのよ。
この吊り橋は便利なんだけど、当然利用料（金利や手数料）がかかるってこと。
つなぎ融資の「落とし穴」はココよ！金利と手数料の仕組み
つなぎ融資の役割が分かったところで、次はその「利用料」について。
サトミさんの旦那さんが「無駄なお金を払いたくない」って思うのは当然よ。
ここが、つなぎ融資の最大の落とし穴でもあるから、しっかり聞いてちょうだい。
金利が住宅ローンより高い！
まず、一番重要なこと。
つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンよりも高く設定されていることがほとんどよ。
住宅ローンは、完成した家を担保に取るから、銀行もリスクが低いと判断して低金利で貸せるのね。
でも、つなぎ融資はまだ担保がはっきりしない状態でお金を貸すわけだから、銀行からしたらリスクが高い。だから、その分金利も高くなるのよ。
「え、そんなの聞いてない！」って思うでしょ？でも、これ現実なの。
借り入れの都度、事務手数料がかかる！
さらに厄介なのは、借り入れの都度、事務手数料がかかること。
- 土地を買う時に1回
- 着工金を払う時に1回
- 中間金を払う時に1回
こんな風に、お金が必要になるたびに「じゃあ、手数料いただきますね」って言われるの。
手数料って、一回数万円くらいかかるのが普通だから、何回も借りてたら結構な金額になっちゃうわよ。
保証料や印紙代もバカにならない
他にも、銀行によっては保証会社の保証料が必要だったり、契約書に貼る印紙代がかかったりするわ。
これらの費用って、一つ一つは小さく見えるかもしれないけど、
塵も積もれば山となる、って言うでしょう？
私も最初のアパート経営の時、細かい手数料を軽視して、後で「あちゃー、こんなにかかってたの？！」ってなった苦い経験があるのよ（笑）。
住宅ローンの金利が0.1%違うだけで大騒ぎするのに、
つなぎ融資の金利や手数料は「どうせ一時的なものだから」って見過ごしがち。
でも、この見えないコストこそが、あなたの家計をじわじわと圧迫する可能性があるのよ。
「金利の罠に囚われるな。見えないコストを制する者が、賢い家を建てる。」
これ、私のモットーだから、しっかり覚えておいてね。
「無駄なお金」は絶対払いたくない！つなぎ融資を賢く回避・削減する方法
ここまで読んで、「え、じゃあつなぎ融資って最悪じゃん！どうすればいいの？！」って思ってるわよね。
大丈夫。もちろん、賢く回避したり、費用を最小限に抑えたりする方法はあるわ。
方法1：自己資金をフル活用する！
一番シンプルで、一番手堅い方法。それは、自己資金でまかなえる部分は全て自己資金で払うこと。
例えば、土地代は住宅費用の中でも大きな割合を占めることが多いわよね。
もし、ある程度の貯蓄があるなら、土地代だけは自己資金で払ってしまえば、
土地に対するつなぎ融資は不要になるわ。
その分、借り入れの回数が減るから、事務手数料も抑えられるし、
つなぎ融資の期間が短くなることで、支払う金利も少なくなるわよね。
「でも、老後資金や子どもの教育費もあるし…」って心配になる気持ちも分かる。
だからこそ、どこまで自己資金を投入するかは、あなたの家族のライフプランとしっかり相談して決めることが大事よ。
無理して貯蓄を使い果たすのは本末転倒だからね。
方法2：分割実行型の住宅ローンを探す！
これ、知ってる人は本当に少ないんだけど、実はつなぎ融資を不要にする一番賢いやり方よ！
一部の金融機関では、家が完成する前でも、段階的に住宅ローンを実行してくれる「分割実行型住宅ローン」という商品があるの。
これを「土地先行融資」と呼ぶ場合もあるわね。
これなら、通常の住宅ローンと同じ金利で、土地代や着工金、中間金が必要なタイミングで融資を実行してもらえるのよ。
つまり、つなぎ融資のような高い金利や、借り入れごとの事務手数料を払う必要がなくなるってこと！
「え、そんな便利なものがあるの？！」って思うでしょ？
私が自分の終の棲家を建てた時も、実はこの分割実行型のローンを探しまくったわ。
大手銀行では取り扱いが少なかったりするけど、
一部のネット銀行や地方銀行、あとはフラット35を取り扱っている金融機関の一部で、これに対応しているところがあるわよ。
探し方としては、こうよ。
金融機関に直接、「土地を先に買って注文住宅を建てたいんですけど、完成前に土地代や着工金、中間金を住宅ローンで分割して借りることはできますか？」って、ズバリ聞いてみるの。
もし「つなぎ融資になります」って言われたら、「御社では分割実行型の住宅ローンは扱ってないんですね」って確認すればいいわ。
手間はかかるけど、この一手間が、何十万円、場合によっては百万円以上の節約につながるのよ。
方法3：つなぎ融資不要のハウスメーカー・工務店を選ぶ！
「うちはつなぎ融資不要ですよ！」って謳ってるハウスメーカーや工務店もあるわよね。 これも一つの選択肢だけど、ちょっと待ってね。
これはどういう仕組みかというと、ハウスメーカーや工務店が、
完成までの土地代や着工金、中間金を、一時的に自分たちで立て替えてくれるケースが多いのよ。
そして、家が完成して住宅ローンが実行されたら、そのお金でハウスメーカーに一括で支払うという形ね。
メリットは、なんといっても手間がないこと。
自分でつなぎ融資を探す手間も、金利や手数料の計算をする手間も省けるわ。
でもね、ここにも「裏側」があるのよ。
デメリットとしては、以下の点が考えられるわ。
- 提携ローンに縛られる可能性：ハウスメーカーが立て替えるのは、そのハウスメーカーと提携している特定の金融機関の住宅ローンを組むことが条件になっていることが多いわ。つまり、自分で自由に住宅ローンを選べなくなる可能性があるってこと。
- コストが価格に転嫁されている可能性：ハウスメーカーが立て替える費用は、どこかで回収しなきゃいけないわよね。それが建物の価格に上乗せされていたり、提携ローンの金利が高めに設定されていたりする可能性もゼロじゃないの。
「うーん、それは耳が痛いですね。」って思った？
そうなの。一見「お得！」に見えるサービスも、実は見えないコストが含まれていたり、選択肢が狭まったりすることがあるのよ。
だから、「つなぎ融資不要」を謳うハウスメーカーの話を聞く時は、
「どういう仕組みで不要なんですか？」「提携ローンしか選べないんですか？」「その場合、住宅ローンの金利はどうなりますか？」って、遠慮なく突っ込んで聞くことが大事よ。
本当に「不要」が最善とは限らないってことを、頭の片隅に入れておいてほしいわ。
私の家づくりでも役立った！「見極め力」を磨くためのチェックポイント
ここまで「つなぎ融資」の仕組みと回避策を話してきたけど、
結局のところ、大切なのはあなた自身の「見極める目」を養うことなの。
私も25年以上の不動産経験で、色々な営業マンや金融機関と渡り合ってきたけど、
最終的に自分を守れるのは、自分自身の知識と判断力よ。
私が自分の家を建てる時に実践した、とっておきのチェックポイントを教えてあげるわね。
チェック1：複数の金融機関で徹底比較！「金利だけじゃない」視点を持つ
サトミさんの旦那さんは、きっと住宅ローンの「金利」にはすごく注目してると思うの。
でも、つなぎ融資に関しては、金利だけじゃなく、手数料や保証料、そして対応の速さも比較してほしいわ。
- つなぎ融資の金利：もちろん低い方がいいけど、住宅ローン金利ほど神経質にならなくてもいいわ。あくまで一時的なものだから。
- 事務手数料：借り入れの都度かかるものだから、何回借りるか計算して総額を比較するの。
- 保証料・印紙代：これも地味に効いてくるから、総額に含めて比較してね。
- 担当者の対応：質問に丁寧に答えてくれるか、分かりやすく説明してくれるか。ここが適当な銀行は、後でトラブルになる可能性もあるわ。
「ここでの手間を惜しむと、後で泣くわよ」って、私の心の声が聞こえるでしょ？
複数の金融機関に相談して、条件を一覧表にして比較する。これが鉄則よ。
チェック2：ハウスメーカーの「提携ローン」の裏側を知る！
ハウスメーカーの営業さんは、「うちの提携ローンなら手続きも楽でお得ですよ！」って言ってくることがあるわ。
それが悪いことばかりではないけど、鵜呑みにしちゃダメよ。
- 本当に金利は最適な条件なの？：提携ローン以外の住宅ローンも自分で比較検討した上で、「やっぱり提携ローンの方が良かった」って納得できるようにするの。
- つなぎ融資は不要になるのか？：提携ローンの場合、つなぎ融資はどうなるのか、分割実行型なのか、ハウスメーカーが立て替えるのか、しっかり確認するのよ。
- 契約の自由度はある？：提携ローンを組まないと、契約できないなんてことはないか確認して。そんなこと言われたら、そのハウスメーカーは怪しいと疑った方がいいわ。
「ほんと、ただの良いヤツって思われてるかもね（笑）」って自分で言うのもなんだけど、
営業さんの「お得」は、あなたにとっての「お得」とは限らないからね。
チェック3：全体の資金計画をシミュレーション！将来を見据えた「安心」を
これ、一番重要かもしれないわ。
住宅ローンとつなぎ融資、そしてその他諸々かかる諸費用（登記費用、火災保険料、引っ越し費用など）を全部ひっくるめて、トータルの費用がいくらになるのかを、しっかりとシミュレーションすること。
「おしゃれな家にしたいけれど、将来の教育費や老後資金も心配」って、サトミさんが夜な夜な検索してるんでしょう？
それは本当に正しい危機感よ。
だから、目の前の家づくりだけでなく、10年後、20年後、そして老後まで見据えた資金計画を立てるの。
もし、自分たちで計算するのが難しいと感じたら、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも賢い選択よ。
彼らは、あなたの家族構成やライフプランに合わせて、最適な資金計画を提案してくれるわ。
せっかくのマイホームが、ローンの重圧で家族の笑顔を奪う「負動産」にならないよう、
賢く、そして安心して住み続けられる家づくりを目指しましょう。
【まとめ】賢い家づくりは「知らないこと」をなくすことから
今日は、「つなぎ融資」という、多くの人が見落としがちな注文住宅の資金計画の落とし穴について、
私の経験を元に、包み隠さず話してきたわね。
覚えることが多くて、ちょっと大変だったかもしれないけど、
これだけはしっかり胸に刻んでおいてほしいことを、改めてまとめておくわ。
- つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの「仮の借り入れ」である。
- 金利は住宅ローンより高く、借り入れの都度手数料がかかるのが一般的。
- 自己資金の活用、分割実行型住宅ローン、つなぎ融資不要のハウスメーカーの3つの回避・削減方法がある。
- 「金利だけじゃない」視点で、複数の金融機関やハウスメーカーを徹底比較すること。
- 目先の費用だけでなく、将来を見据えた全体の資金計画を立てることが何より大切。
「騙されたくない」「適正価格が知りたい」って、あなたが抱えていた不安は、
まさに「知らないこと」から生まれるものなのよ。
今日、このブログを読んで、あなたは「知らないこと」を一つ減らしたわ。
それが、賢い家づくりへの第一歩であり、家族の笑顔を守るための確かな一歩なのよ。
一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ明日から、情報収集を始めてみてちょうだい。
あなたなら、きっと後悔しない、最高のマイホームを建てられるはずよ。
応援しているわ！
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