「こんな大金を借りて、本当に生きていけるの？」
住宅展示場で素敵な家を見るたび、胸の奥で恐怖を感じてない？
おしゃれな家にしたいけど、将来の教育費や老後資金も心配で夜も眠れない…そんなあなたに、私の28年間の不動産人生で培った「現実」と「戦略」を、ぜんぶ話すわ。
ねえ、サトミさん、わかるわ。その気持ち、痛いほど。インスタで見るキラキラしたマイホームに憧れる一方で、住宅展示場でもらった見積もりを見ては、「こんなに借りて、うちの家計で大丈夫なの？」って、不安でいっぱいになるのよね。
夫は仕事で忙しいし、結局、家づくりのリサーチは全部、サトミさんの肩にかかってるんでしょ？
「騙されたくない」「適正価格が知りたい」って、夜な夜なスマホで検索してる姿が目に浮かぶわ。私もね、最初はそうだったのよ。
「家づくりは3回建てないと成功しない」なんて言われるけど、私たち一般人には、そんな余裕、ないわよね。
だからこそ、私の28年間の不動産経営で培ってきた「資産価値を見極める目」と「コスト管理のシビアさ」を、これから家を建てるあなたに、すべてシェアしたいと思って、このブログを立ち上げたの。
ハウスメーカーの営業マンは「夢」を売るプロだけど、私は「現実と生活」に焦点を当てるわ。
キラキラした理想だけじゃなくて、「ここは削っても生活の質は落ちない」「ここはケチると後で後悔する」というメリハリを、しっかりお伝えする。
せっかくのマイホームが、ローンの重圧で家族の笑顔を奪う「負動産」にならないように。賢く、そして最高に満足度の高い家づくりを成功させてほしい。
それが私の願いであり、このブログを書く理由なの。
この先を読めば、手持ちの現金が少ないあなたでも、どうすれば理想の注文住宅を手に入れられるか、具体的な道筋が見えてくるはずよ。
まずは、深呼吸。そして、一緒に「後悔しない家づくり」の第一歩を踏み出しましょ。
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手持ち現金ゼロで注文住宅って、本当に無理なの？
「手持ちの現金が少ないのに、注文住宅なんて夢のまた夢…」そう思って、諦めかけているあなた、ちょっと待って！
結論から言うとね、手持ち現金が少なくても、注文住宅の夢を諦める必要は全くないわ。ただし、何も考えずに飛び込んではダメよ。そこは肝に銘じておいて。
昔は「頭金は2割必要！」なんて言われたものだけど、今の時代、低金利が続いていることもあって、フルローン、つまり「手持ち現金ゼロ」で住宅ローンを組むことも、決して珍しくはないの。
もちろん、自己資金が多いに越したことはないわ。でも、若い世代の30代で、教育費や日々の生活費を抱えながら、まとまった貯蓄を形成するって、本当に大変なこと。
だから、「手持ちが少ないから」ってだけで、マイホームの夢を諦めるのは、もったいないと私は思うわ。
「実は私も…」私が経験した資金繰りのリアルな話
実はね、私も20代で初めてアパート経営を始めた時、手元資金なんて雀の涙程度だったわ。
専業主婦だった私が、将来への不安から独学で勉強して、親の土地を活用してなんとかスタートさせたんだけど、最初の物件の修繕費やリフォーム代を捻出するのに、それはもう苦労したの。
「ここをケチったら、入居者さんが決まらないかも…」「でも、こっちにお金をかけすぎたら、赤字になる！」って、毎日電卓を叩いては頭を抱えていたっけ。
壁紙選びで失敗して、なかなか入居者が決まらずに焦ったこともあったわね（笑）。
でも、その「資金がない」という現実があったからこそ、「どこにお金をかけるべきか」「どこを削るべきか」という見極める目が、自然と養われていったのよ。
銀行との交渉術も、そこで磨かれたと言っても過言じゃないわ。
だからね、手持ち現金が少ないのは、決して恥ずかしいことじゃない。むしろ、限られた資金で最大限の成果を出す「賢い家づくり」をするチャンスだと思って、前向きに捉えてほしいわ。
住宅ローンに「諸費用」を組み込むって、どういうこと？
「手持ち現金ゼロ」で家を建てるってことは、本体価格だけじゃなくて、引越し代や新しい家具・家電、登記費用なんかまで、ぜ～んぶ住宅ローンに組み込みたい！ってことよね。
うんうん、わかるわ。それができれば、貯金を崩さずに済むし、手元に現金を残しておけるから、いざという時も安心だものね。
住宅を購入する際にかかる費用は、大きく分けて2つあるの。
- 物件本体価格： 家そのものの値段ね。
- 諸費用： これが厄介なのよ。印紙代、登記費用、融資手数料、火災保険料、不動産取得税、固定資産税の精算金、引越し費用、新居の家具・家電購入費など、いろんなものが含まれるわ。ざっくり物件価格の5〜10%くらいは見ておく必要があるわね。
手持ち現金が少ない場合、この「諸費用」までローンに組み込めるかどうかが、家づくりのカギを握るの。
一般的な住宅ローンは、物件本体価格に対して融資されることが多いんだけど、一部の金融機関では、諸費用も含めて融資してくれる「オーバーローン」という形で対応してくれるところもあるわ。
ただし、ここで注意が必要よ。全部ローンに組み込めれば安心…なんて単純な話じゃないの。
削れるもの、削れないもの。プロが教える「賢いメリハリ」
諸費用を全部ローンに組み込むのは、もちろん一つの手。でもね、ちょっと冷静になって考えてみてほしいの。
全部ローンに組み込んだら、その分、借入額が増える。借入額が増えれば、当然、月々の返済額も増えるし、総返済額も大きくなるわ。
だから、この諸費用の中でも「ここは削っても生活の質は落ちない」「ここはケチると後で後悔する」というメリハリがすごく大事なの。
私が長年、不動産の現場を見てきて思うのは、まさにこの点ね。
- 削れる費用（工夫次第で抑えられるもの）
- 引越し費用： 引越し業者を相見積もりしたり、自分でできることはやったり。時期をずらすだけでも結構変わるわよ。
- 家具・家電購入費： 一気に全部揃える必要はないわ。今あるものをうまく使い回したり、本当に必要なものから少しずつ揃えたり。型落ち品やアウトレットを狙うのも賢い選択ね。
- 融資手数料： 金融機関によって手数料はピンキリ。交渉次第で安くなることもあるし、無料のところもあるわ。これはしっかり比較検討して！
- 火災保険料： 補償内容と保険料のバランスを見て。不要な特約はつけない。地震保険も必要かどうか、よく考えることね。
- ケチると後で後悔する費用（削らない方が良いもの）
- 登記費用： これは法律で決まっているから、節約の余地はほとんどないわ。司法書士報酬は多少差があるけど、安さだけで選ぶのはリスクもあるから気をつけて。
- 不動産取得税： これも基本的に払うもの。軽減措置はあるから、そこはしっかり活用しましょ。
- 地盤調査費・改良費： 「え、こんなにお金かかるの？」って思うかもしれないけど、これは絶対にケチっちゃダメ！後から地盤沈下なんてことになったら、目も当てられないわ。安心料だと思って。
- 住宅診断（ホームインスペクション）費用： 任意だけど、特に中古物件の場合はプロの目で見てもらう価値は大きいわ。新築でも、施工不良がないかチェックしてくれる安心感は、お金には代えられないわね。
要するに、掃除がラクなのはどっちか、10年後にメンテナンス費がかからないのはどっちか、って視点を持つと、自ずと判断基準が見えてくるわ。
「ここは無駄遣いです！」とズバッと言い切る潔さも、家づくりには必要なのよ。
フルローン・オーバーローンは「悪」じゃない！ただし…
「フルローンやオーバーローンは危ない」「手持ち現金ゼロなんて無謀」そんな声を聞くと、不安になるわよね。
でもね、私はこう思うの。「フルローンは悪ではない」って。
むしろ、低金利の今は、自己資金を手元に温存し、その資金を高利回りで運用できるなら、フルローンは「賢い戦略」にもなり得るわ。
自己資金を住宅に縛り付けず、流動性を保つメリットもあるの。急な出費や、子供の教育費、病気なんかで資金が必要になった時に、手元にお金があるのは、何よりも安心材料になるわ。
ただ、これはあくまで「賢い戦略」が取れる人、つまり、きちんとした資金計画とリスク管理ができる人のお話よ。
完璧な準備をしてからでないと動けない…なんて思っていたら、あっという間に時間は過ぎて、金利が上がったり、物件価格が高騰したりして、結局、機会損失に繋がることもあるわ。
だから、ある程度の「見切り発車」や「リスクテイク」も、人生には必要だと私は思ってるわ。
金利上昇リスク、生活防衛資金…知っておくべき「現実」
でもね、フルローンやオーバーローンには、しっかり向き合っておくべき「現実」もあるわ。そこから目を背けちゃダメよ。
- 金利上昇リスク：
特に変動金利を選んだ場合、将来的に金利が上昇すると、ダイレクトに月々の返済額に跳ね返ってくるわ。今が低金利だからといって、それが永遠に続く保証なんてどこにもないの。私の不動産投資の経験でも、金利の動きには常にアンテナを張ってきたわ。
「金利が1%上がったら、返済額がいくら増えるか」って、必ずシミュレーションしてみて。その増額分も無理なく払えるか、そこまで考えておかないとダメよ。
- 生活防衛資金の不足：
手持ち現金ゼロで全てをローンに組み込むということは、急な病気や失業、家電の故障といった予期せぬ事態が起こった時に、すぐに生活が破綻するリスクが極めて高いわ。
最低でも「生活費の3ヶ月分、できれば半年分」くらいの生活防衛資金は、手元に残しておくべきよ。これは私が長年、資産運用をしてきた中で、本当に痛感してきたこと。
住宅ローンは「良い借金」と言われることもあるけど、それもこれも、生活の基盤がしっかりしていることが前提よ。
- オーバーローンは物件価値以上の負債：
物件価格を超えてローンを組むと、もし将来、何らかの理由で家を売却することになった時に、売却額よりもローン残高の方が高くなる「担保割れ」の状態になる可能性があるわ。
そうなると、家を売っても借金が残ってしまう「塩漬け物件」になっちゃう。これだけは、絶対に避けたいわよね。
「夢のマイホーム」を手に入れるためとはいえ、こうしたリスクから目を背けては、後で必ず後悔するわ。しっかり現実を見て、対策を立てることが、賢い家づくりの第一歩よ。
「じゃあ、どこに頼めばいいの？」フルローン対応の銀行見極め方
さて、リスクも理解したところで、次は具体的な行動よ。
「諸費用込みでフルローンを組みたい！」と考えた時に、どこの銀行でもOKというわけではないの。金融機関によって、融資の考え方や条件は大きく違うわ。
私がこれまでの経験で見てきた中で、諸費用ローン組み込みに比較的柔軟なのは、大きく分けて以下のタイプね。
- ネット銀行：
金利が低い傾向にある上に、諸費用ローンにも柔軟なところが多いわ。オンラインで手続きが完結するから、忙しいあなたにも便利ね。
ただし、対面での相談ができない分、自分でしっかり情報を収集・比較検討する必要があるわ。デジタルに強い人にはおすすめよ。
- 地方銀行・信用金庫：
地域密着型だから、その土地の物件価値をよく理解していることが多いわ。また、個別の事情にも柔軟に対応してくれるケースがあるの。
担当者とじっくり相談できるのが強みね。私も最初のアパート経営では、地元の信用金庫さんと顔見知りになって、ずいぶん助けてもらったわ。
- 【フラット35】：
これは、住宅金融支援機構が提供している固定金利型の住宅ローンね。実は、融資対象が「物件価格の100%まで」となっているから、諸費用を含めて借りることも可能なの。
ただし、保証料が不要な代わりに、手数料が高い場合があるから、他のローンとの総費用比較は必須よ。また、物件の技術基準を満たす必要がある点も注意が必要ね。
メガバンクももちろん選択肢の一つだけど、一般的に審査が厳しめだったり、諸費用組み込みに慎重なところもあるわね。
大切なのは、一つの銀行だけで決めつけないこと。必ず複数の金融機関に仮審査を申し込んで、金利、手数料、保証料、そして「諸費用をどこまで組み込めるか」を徹底的に比較することよ。
銀行選びの「裏ワザ」はこれよ！私が実践した交渉術
銀行選びって、金利だけ見て決めちゃダメよ。担当者との相性や、こちらの要望にどこまで寄り添ってくれるか、これも重要なポイントなの。
私が長年、不動産投資をしてきた中で培った「銀行との交渉術」をいくつかお伝えするわね。
- FP（ファイナンシャルプランナー）を味方につける：
これは本当にオススメ！自分で全てを調べるのは大変だし、専門知識も必要になるわよね。
中立的な立場のFPさんに相談すれば、あなたの家計状況やライフプランに合わせて、最適な資金計画を立ててくれるわ。そして、複数の金融機関を比較検討し、あなたに合ったローンを提案してくれるの。
「え、FPさんにお金を払うの？」って思うかもしれないけど、その費用は、長期的に見れば確実に「賢い投資」になるわよ。ローン金利が少しでも安くなったり、無駄な諸費用を省けたりすれば、すぐに元は取れるもの。
そしてね、FPさんが作成したきちんとした資金計画書を持って銀行に行くと、銀行員さんの「あなたを見る目」が変わるわよ。「この人は、きちんと将来を見据えて計画を立てている」って、信用度がぐっと上がるの。
- 住宅メーカー・工務店に「銀行とのパイプ」を確認する：
多くの住宅メーカーや工務店は、提携している金融機関を持っているわ。彼らは銀行とも日常的に付き合いがあるから、一般の私たちよりもスムーズに話を進めてくれることが多いの。
「諸費用も組み込みたいんですけど、おすすめの銀行さんありますか？」って、正直に相談してみて。彼らからの紹介だと、条件が良くなるケースもあるわよ。
- 「熱意と準備」で担当者の心を掴む：
結局のところ、住宅ローンは「信用」が全てなの。どれだけあなたが「この家をきちんと購入し、返済していく意思と能力があるか」を銀行に示すかが重要よ。
ただ「お金を貸してほしい」だけじゃなくて、「こういう家を建てたいんです」「こういうライフプランを考えています」「そのために、家計の見直しもここまでしました」と、具体的に話すの。
私もね、投資物件の融資をお願いする時は、必ず物件の魅力と収益計画、そして自分の返済能力をプレゼンするわ。情熱と数字で語りかけると、担当者も人間だから、動いてくれるものよ。
住宅ローンは、銀行にとっては長い付き合いになる大切なお客様。あなたが「信頼できる人」だと印象づけられれば、有利な条件を引き出せる可能性も高まるわ。
銀行審査はココを見ている！「返済能力」を示す見積もり作成のコツ
銀行審査って、まるで厳重な入国審査みたいで、ドキドキするわよね。特に諸費用までローンに組み込みたいとなると、「この人、本当に返済できるの？」って、銀行の目はさらに厳しくなるわ。
でもね、銀行が何を見て、何を重視しているかを知っていれば、対策は立てられるの。
銀行が最も重視するのは、あなたの「返済能力」よ。具体的には、以下の2つの指標が重要視されるわ。
- DTI（Debt to Income ratio：総返済負担率）：
年収に対する年間返済額の割合のことね。住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンなど、全ての借入の年間返済額が対象になるわ。
一般的に、年収の25%～35%以内が目安とされているわね。これを超えると、審査が厳しくなることが多いわ。「家計に占める借金の割合が高すぎる！」って判断されちゃうの。
だから、もし今、他にローンがあるなら、できるだけ繰り上げ返済したり、完済したりして、DTIを下げる努力が必要よ。
- LTV（Loan to Value ratio：融資比率）：
物件の担保価値に対する融資額の割合ね。例えば、3,000万円の物件に2,700万円借りるならLTVは90%ってこと。諸費用を含めてローンを組むと、このLTVが100%を超える「オーバーローン」になる場合があるわ。
オーバーローンになると、銀行にとっては「もし返済が滞った時に、物件を売却してもローンを全額回収できないリスクがある」と判断されやすくなるの。
だから、物件の担保価値をどれだけ高く評価してもらえるかが勝負どころよ。
じゃあ、どうすれば銀行に「この人は返済能力がある！」とアピールできる見積もりを作れるか？ 私の経験からコツを教えるわ。
- 見積もりは「正直」に、かつ「明確」に：
銀行審査を通したいからといって、見積もりを水増ししたり、虚偽の内容を記載したりするのは絶対にダメよ！これは詐欺行為に当たり、発覚したらローン契約の解除だけでなく、法的責任を問われる可能性もあるわ。
誠実であることが一番の信用よ。その上で、見積もり内容はできるだけ具体的に、そして明瞭に記載してもらいましょう。
特に、工事費用と諸費用を明確に分けて、何にいくらかかるのかを銀行が一目でわかるようにすることが大事よ。
- 「物件の価値」をアピールする：
銀行は、あなたが建てる家を「担保」として見るわ。だから、その物件がどれだけ高い価値を持っているか、将来性があるかをアピールするのも手よ。
例えば、
- 耐震性や省エネ性能が高いこと（長期優良住宅など）。
- 立地が良いこと（駅に近い、学校が近いなど）。
- 将来的な資産価値が見込めること。
住宅メーカーや工務店に、こうした点をアピールできるような資料や説明を、見積もりと一緒に添えてもらうようお願いするのも良いわ。
- 自己資金は「少しでも」用意する：
「手持ち現金ゼロ」と言いつつも、もし本当に少しでも貯蓄があるなら、それを「頭金」として入れることを検討してみて。たとえ数十万円でも、銀行から見れば「返済意識が高い」と評価されるわ。
全額ローンより、一部でも自己資金を入れることで、LTVが下がり、審査が通りやすくなる可能性は確実に上がるわよ。
プロスペクト理論で言うと、人間は「損失」を避けることを優先する傾向があるから、銀行も「損したくない」のが本音なの。だから、自己資金を少しでも入れることで、銀行側のリスク感を軽減できるのよ。
- 信頼できる住宅メーカー・工務店を選ぶ：
銀行は、あなたが家づくりを依頼する会社も見てるわ。実績が豊富で、財務状況が安定している会社だと、銀行からの評価も高くなる傾向があるの。
逆に、怪しい会社だと「この物件、本当に完成するの？」「見積もり、適正なの？」って、銀行も不信感を持つわ。だから、会社選びも慎重にね。
これらのコツを意識して、銀行に提出する見積もりや資料を準備すれば、あなたの「返済能力」と「計画性」をしっかりアピールできるわ。これが、銀行審査を突破するための、強力な武器になるのよ。
「夢の家」を「負動産」にしない！資金計画の最終チェックリスト
家を建てることはゴールじゃないわ、スタートラインよ。
せっかく夢のマイホームを手に入れても、ローンの重圧で毎日の生活がカツカツになり、家族の笑顔がなくなっちゃったら、本末転倒よね。
「負動産」にならないように、私も自分の終の棲家を建てた時、投資家としてのシビアな目で徹底的に資金管理したわ。
だからこそ、あなたにもぜひ、以下のチェックリストで最終確認をしてほしいの。
- 月々の返済額は「手取りの25%以内」に収まってる？
これが、無理なく返済を続けるための黄金比率よ。手取りの30%を超えると、生活が苦しくなる可能性が高いわ。
「今の家賃より少し高いくらいなら大丈夫かな？」って安易に考えないで。家賃には含まれていない、固定資産税や修繕積立金（マンションの場合）、そして突発的な修繕費用なんかも発生するからね。
- 最低限の「生活防衛資金」は確保できてる？
先にも言ったけど、これは本当に大事。万が一の病気や失業に備えて、少なくとも生活費の3ヶ月分、できれば半年分は手元に残しておくこと。これが、あなたの「安心」のバロメーターよ。
- 将来のライフイベント費用は織り込んである？
お子さんの教育費、車の買い替え、ご夫婦の老後資金…住宅ローン以外にも、これから大きな出費が控えているわよね。これらの費用も、長期的な資金計画の中にしっかり組み込んでおくこと。
私の場合は、50代で終の棲家を建てたから、老後資金とのバランスは特にシビアに考えたわ。
- 繰り上げ返済の計画は立ててる？
もし余裕資金ができたら、積極的に繰り上げ返済を検討してほしいわ。総返済額を減らしたり、返済期間を短縮したりすることで、家計の負担を大きく軽減できるからね。
全額ローンを組むからこそ、賢く返済していく戦略も、最初から考えておくべきよ。
- 家計管理は継続できる？
住宅購入後も、定期的に家計を見直して、支出と収入のバランスを維持する習慣を続けること。これが、家計破綻を避ける一番の秘訣よ。
家計簿アプリを使うもよし、夫婦で定期的に話し合うもよし。とにかく、お金の流れを「見える化」することが大事ね。
注文住宅は、単なる「箱」じゃないわ。家族の歴史を刻み、未来を育む「大切な場所」なの。だからこそ、表面的な「夢」だけじゃなくて、「現実」もしっかり見据えて、賢い資金計画を立ててほしいの。
私からの「喝」！あなたの家づくり、これで成功させなさい！
さて、ここまで読んでくれてありがとう。サトミさんが抱えていた「本当にこんな大金を借りて生きていけるの？」という不安は、少しは軽くなったかしら？
手持ち現金が少ないからって、マイホームの夢を諦める必要は、どこにもないわ。
大切なのは、「知らない」で損をしないこと。「現実」から目を背けないこと。そして、私の経験から得た「戦略」を、あなた自身の家づくりに活かすことよ。
ハウスメーカーの営業マンは「夢」を売るけど、私は「現実」を伝える。時には耳の痛い話もあったかもしれないけど、それはすべて、あなたが後悔しないための、私の精一杯の愛情よ。
私が長年不動産業界で培ってきた「資産価値を見極める目」と「コスト管理のシビアさ」を、あなたの家づくりに役立ててほしい。それが私の願いなの。
賢く、そして最高に満足度の高い家づくりを成功させて、ご家族みんなで笑顔あふれる新生活を送ってほしいわ。
今日のまとめとして、これだけは覚えておいてね。
- 手持ち現金ゼロでも注文住宅は可能。ただし、綿密な資金計画とリスク管理が必須よ。
- 諸費用ローン組み込みは、賢い戦略になり得る。でも、「削れるもの」と「ケチると後悔するもの」を見極めるメリハリを忘れないで。
- フルローン・オーバーローンはリスクもあるけど、金利上昇対策と生活防衛資金確保でカバーできるわ。
- 銀行選びは比較検討が命！FPや住宅メーカーも活用して、あなたの「信用」を最大限にアピールすること。
- 銀行審査は「返済能力」を重視する。正直かつ明確な見積もりで、あなたの計画性を示すのよ。
- マイホームはゴールじゃない。購入後の家計管理と、将来を見据えた計画で、「夢の家」を「負動産」にしないこと。
どうかしら？ 一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日から、できることを試してみてほしいわ。
あなたの家づくりが、最高に満足のいくものになるよう、心から応援しているわね。
もっと詳しく聞きたい？私の終の棲家づくりの全記録を見てみる！
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